2019咋整?且买且珍惜!大武昌供货一霸已进入休眠期!

作者 阿松评楼 4月前 6
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大武昌的购房区分为武昌区、青山区、东湖高新区、洪山区、江夏区,其中江夏区土地面积非常大,占据了大武昌的半壁江山,不过最近江夏楼市供应陷入了休眠期,2018年下半年江夏可售楼盘并不多,五大片区加在一起在售楼盘不足10个。其实江夏房源供应紧张这个现象很早就出现了,主要表现和原因在以下几个方面:

一,2018年在售楼盘偏少,2019供应更紧张

目前江夏购房有五大片区,分别是藏龙岛片区、文化大道片区、纸坊片区、庙山片区和五里界片区,看着片区很多,不过都是纸老虎,其中藏龙岛片区仅招商东城华府1盘供应,文化大道片区仅鹏湖湾1盘供应,纸坊片区近3年仅旭辉江夏府1盘供应,庙山片区仅中锐滨湖尚城和武汉雅居乐花园2盘供应,供应较多的是江夏不限购五里界片区,有4盘供应,不过其中2盘2018年已基本售罄。

江夏临近市区的五大购房片区


别以为这个现象是暂时的,根据阿松的统计,2019年江夏区新增的新盘数量也是少得可怜,仅仅更为偏远的黄家湖和郑店片区有较多新增供应,江夏2019年面临的是老盘不断售罄,新盘却青黄不接的现状,为什么会出现这样的情况呢?这与江夏区的土地供应息息相关,江夏区已经连续2年土地供应减少了。


二,土地供地较少,2018江夏区住宅仅拍地5起

江夏区地域面积2000多平方公里,占据了武昌的半壁江山,也是大武昌土地非常充足的区域,整个区域用地属性非常丰富,但是住宅用地并不算多,2018年仅拍卖8块土地,其中住宅仅5起,且基本都位于较为偏远的纸坊区域,占地面积也不大。

截至2018年12月20日武汉各区土拍汇总


江夏区土地规划,其中深红色为可建设用地


与其说政府不想拍地,还不如说区域内可供建设用地的确不多,根据江夏区最新公布的2020土地利用总体规划图,域内可建设用地基本已经开发,可供全新开发的住宅区并不多。


三,供应较少造成房以稀为贵

供应减少会造成房以稀为贵,例如江夏纸坊和汉阳蔡甸同为四环外相似的环线位置,但是近期纸坊某盘报价高达15000元/平,被憋坏了的纸坊购房者都还争相抢购,而蔡甸均价仅在9000元/平左右。究其原因还是纸坊近3年仅1个全新盘供应,而蔡甸则同时间段有5-10个盘在售,供应不均造成了价格的上涨。别说为什么蔡甸便宜不去蔡甸买,购房是有地域性的,光谷上班的人去蔡甸住,遥远的路程无异于煎熬,当然愿为纸坊高价买单的也只有本地的客户,对他们而言武汉天地也嫌远。


四,购房需求依旧不断涌入

与江夏区供应逐渐减少相反,江夏区的购房需求一直存在,从东湖高新区和洪山外溢的刚需购房者和本地改善客户一直在涌入这个区域,最直观的体现是出行。

地铁7号线江夏段12月28日开通,考虑到江夏可能乘车人流不足,本来设计的是1:1大小交运行(连续2辆地铁只有1辆从野芷湖到青龙山地铁小镇),但是随着线路的开通,不到几天,就改为了工作日大小交运行,周末全程采用单一大交路。

会做这样的调整意味着江夏周末人流量较大,大小交已经不足以满足区域居民的要求,可见江夏出行人口之多,已经能够撑起7号线全线运营,未来随着江夏出行人口继续增加,可能工作日也会采用单一大交路。


地价连续刷新

江夏拍地的顶峰来自2016年下半年

江夏区的土拍近2年都非常沉寂,多次拍地现场都是0地供应,没什么特别轰动的项目,很多在售楼盘都是开发多年的老地。其实江夏有过辉煌时刻,2016年8月23日,苏州中锐尚城置业有限公司摘得P(2016)085号地块,楼面地价7299元/㎡,成为当时江夏新地王,轰动全城,风头一时无两。随后2016年12月,中海以8230元/㎡楼面价拍下藏龙岛P(2016)132号地块,再次刷新江夏地王纪录。同一天,招商&平安以楼面地价8179元/㎡拿下藏龙岛P(2016)133号地块。

以上三块较好的地块均被知名开发商竞得,且都已经进入销售尾声,地价历史保留到了2019年1月,因为自此之后江夏拍的地就越来越远,金口、郑店、纸坊地价从未被刷新。开始的时候大家觉得:哇!地价好贵啊!2年后才发现:哇!新拍的地好远啊!才感慨原来拍这三块地已经耗尽了江夏区不少的气力,阿松认为2018年的江夏似乎更醉心于纸坊的城中村改造,未来的武汉继续外拓到外环是既定趋势。

2018年江夏区土拍情况


好地块不断售罄 买房还得趁早

中海P(2016)132号地块早在2018年初就售罄,而即将售罄的是P(2016)085号地块中锐滨湖尚城,今天阿松也要来跟它说再见了!

2016年12月中锐拍下了江夏区庙山阳光创谷旁的地块,楼面价7299元/㎡,销售均价13500元/㎡(含2500元/㎡全装修),而它即将全盘售罄,随着早期土拍的地不断售罄,各大区跟江夏区一样,新拍土地都越来越远,占据了好地段的住宅早已一个萝卜一个坑,来晚的只能花同样的钱买远一点的坑,比如对比一下2016年江夏区拍的地,再看看2018年江夏区拍地的位置还真是不咋地,也许这就是大家说的,买房要趁早。

中锐滨湖尚城地块整体容积率仅2.1


中锐滨湖尚城两年前只是一个地块,而现在如下图般楼栋拔地而起,目前中锐滨湖尚城最后三栋高层住宅已经开盘,仅剩少量约98、115平米高层户型在售,142平米少量洋房在售,预计近期就会清盘。


项目实景图


A户型约98平米三房两厅两卫

该户型为中间户,连廊分割实现半通透,户型北面对连廊。入户就是厨房,半赠送阳台面积较大,三开间朝南,客厅次卧共享阳台,属于目前市面很主流的户型。


B户型约115平米三房两厅两卫

该户型南北双阳台,且面积都不小,属于在售户型中的极佳户型,有独立的玄关,四面方正,三开间朝南,卧室均带有飘窗,前方无遮挡采光效果会非常好,后期居住体验一定很棒!美中不足,主卧衣柜面积偏小,这是目前主卧带卫生间户型的共性,衣柜的位置横竖放都比较尴尬,如果家里住的人不多的话,可以直接用一间卧室做衣帽间。


历次开盘回顾

中锐滨湖尚城位于江夏区腾讯大道与金龙大街交汇处(华中创谷旁),项目占地面积约8.3万方,总建筑面积约24.1万方,容积率约2.1,绿化率约35%,楼栋总数25栋,总户数1456户,共配备2075个地下停车位。楼盘定位偏高端改善,2.1的低容积率,35%的绿化率,打造出低密的公园住区。

整个项目由洋房和高层组成,洋房在南面,高层在北面,南低北高的布局,很大程度上保证了采光和视野。


→2017年12月首开9栋洋房

自有规划吸引改善客户

中锐滨湖尚城于2017年12月22日首次开盘,推出洋房11-19号楼约120-140平,装修均价约14950元/平,洋房仅6层,一栋不足20套,在2018年上半年全部售罄。

2017年江夏区楼盘以刚需为主,中锐滨湖尚城首次直接销售针对改善需求的大户型洋房,光谷周边企事业单位和改善性购房者踏上了这片土地,被楼盘的园林规划吸引,开启了业主之旅。

售楼部实景


2017年片区规划还不明朗,对于洋房业主而言,中锐地产非常吸引的一点应该是其自身的规划配套。中锐地产是苏州的企业,将苏州园林风格研究的淋漓尽致,进入武汉便将苏制园林风格将自然生态融入到生活居家,因低容积率加上高低层分布合理,社区有更多的空间做园林绿化。


园林规划图


按照规划社区内以十字景观轴线、波浪式园林设计两大轴线串联各个生活场景,打造约6.5万方波浪艺术苏制园林、约810米四季林荫慢跑道、羽毛球场、篮球场、成人健身空间、老人活动区域、儿童活动区和宠物乐园区域。


2018年5月首开三栋高层

阳光创谷迎来重大利好

随后中锐滨湖尚城2018年5月1日在武汉东湖学院体育馆开盘,主推2、3、10号楼98、115平带装修高层房源,带装修整体均价约13300元/平,这是该盘首次加推高层房源,开盘基本售罄。

高层开盘现场


与2017年第一次加推洋房不同,2018年5月开盘的高层购房者多数为刚需客户,年轻人较多,同时片区迎来了重大利好:腾讯公司武汉研发中心大楼投入使用,未来创新之城阳光创谷冉冉升起。

其实早在2016年2月27日,中共武汉市委办公厅印发了《关于加快实施“创谷计划”的通知》。根据武政办[2016]123号通知的目标任务:武汉市需要用3年左右时间,在符合条件的区,建成10个以上“创谷”。要求是:拿出城市最好的空间、量身定做最好的政策、提供最优的配套服务。

2016年中共武汉市委印发的“创谷计划”的通知


江夏就选中了阳光创谷作为江夏“创谷计划”的据点,而同年底中锐拍下了阳光创谷旁的唯一住宅地块,这并不是偶然。中锐的高层购房者也正是看中了这个机会,在“创谷”附近居住,未来可共享政府配套。

周边地块一览表


江夏创谷属于庙山高新技术产业园,未来江夏的超级纳税大户,包含max科技园,腾讯研发中心,阳光创谷产业园,长城科技园等,阳光创谷主要打造“智慧装备e+”产业创新聚集区,促进智能设备研究发展,可能很多人对智能化不太熟悉,不过这是世界未来发展的方向,而且都是未来经济的增长点,目前创谷内已引进不少项目。

当然阳光创谷也并未辜负大家的期待,2年时间发生着翻天覆地的变化。

区域内12条道路基本建设完毕,各项招商引资如火如荼。

区域内2年变化


目前腾讯武汉研发中心已入驻阳光创谷,创谷展示厅交付使用、max科技园已经建成,已引进久之洋等公司总部、中科天工等互联网高新企业总部、总投资额20亿元的深圳芯思杰公司华中研发总部、签约引进华舟重工、天瑞金等一批“四新”经济项目54家、众创空间2家、7家企业在武汉股权托管中心集体挂牌上市,招商还在继续,数字不停扩大。


2018年6月再次加推三栋高层

十多商业环绕集聚引关注

高层首开1个多月之后,中锐滨湖尚城6月23日接连又加推4、5、6号楼高层,共392套房源,约98、115、129平三房房源,带装修均价约13300元/平,此次采用了时下很流行的网上开盘。


这一次开盘的客户除了阳光创谷可能更看重的是楼盘附近的商业配套,江夏整个区域发展因汤逊湖影响,南面区域繁华程度高于北面区别,各种商业,医疗,教育配套重点围绕江夏区政府分布。

目前区域内已有的商业包括盒马鲜生所在的联投广场,世纪天街,中百广场,九全嘉广场,纺织大学商业街,奥特莱斯商业,江夏永旺店(待建),欧亚达(建设中)等十多个大型商业。住在中锐滨湖尚城即便是你一周出去逛一次,二个月也可以不重样。

随着12月大光谷第一家盒马鲜生的开业,中锐滨湖尚城为少有入选新盘,周边成熟的商业配套也成为了购房者考虑的主要因素。

盒马免费配送范围


2018年9月第四次开洋房

周边高校企事业单位挑大梁

2018年9月24日,中锐滨湖尚城洋房时隔9个月再次加推了 20-25号楼,主推约120-142平米,共计约150套别墅级滨湖洋房,含装修总体均价为14950元/平。

此次开盘楼栋包含总楼层8层的大平层和6层的洋房,公摊低至约16%,中锐又面向了更高的一步到位客户,继续扩大了圈层,收纳了片区内较高层次的客户,所以在户型和装修上下了不少功夫。

约142平为四房二厅二卫户型,位于23-24-25号楼,为一梯二户的大平层,总层高8层,一栋约36套,公摊约16%,得房率很高。

户型图


中锐滨湖尚城周边高校企事业单位很多,围绕江夏区政府有江夏协和医院,江夏区第一人民医院等。


附近学校很多,包含庙山中心幼儿园,长城中学,庙山小学,武汉纺织大学。


武汉纺织大学阳光校区位于中锐滨湖尚城的正南面,从中锐的规划来看,因为每栋楼都没遮挡,高层的朝南都应该能看到这个学校的全貌。


2018年12月第五次加推高层

地铁7号线开通带来人流

中锐滨湖尚城最后一次开盘是12月22日,加推7、8、9号楼共计房源384套,主推约98、115平米户型,100%房源参与刚需优先,目前还剩少量在售,带装修均价13500元/平。自此,中锐滨湖尚城25栋楼盘全部加推完毕。

随着这2年片区的发展,该区域已经被购房者所熟识,片区内供应减少,而地铁7号线的开通也直接带来了人流。

武汉轨道交通7号线已于2018年12月28日通车,从汉口到野芷湖,然后从野芷湖站一路向南,途径洪山区、江夏大桥新区和纸坊,线路长约16.9公里,可以与地铁8号线在野芷湖换乘。

▲地铁7号线路线图


从中锐滨湖尚城出发,走腾讯大道进入文化大道到江夏客厅地铁站约2.2km;走金龙大道进入文化大道到谭鑫培公园地铁站也是约2.2km,后期阳光创谷有公交车场与地铁接驳,解决一站路换乘问题。


阿松综合点评:

江夏区地虽然多,但其实可供建设用地并不多,随着这么多年的房地产开发,好地段已所剩无几,只能通过不停的外拓和城中村改造来供地。

而拍地的辉煌时刻处于2016年下半年,同时诞生了三大地王,目前来看还算是较为不错的供地,随着二年过去,中海已售罄,招商价格较高,中锐滨湖尚城仅余少量房源,已进入尾声,大家且买且珍惜。


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