周边有好学校!光谷三环旁环境好+成熟的片区突现低密纯新盘!

作者 阿松评楼 14天前 1
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平安御苑

(东湖高新-光谷南)

预计2019年1月首次开盘

主推3、4、6号楼82-108平洋房

预计126套

1梯2户

带装修销售


平安御苑基本信息:

平安御苑位于武汉市东湖新技术开发区民族大道以西,项目规划净用地面积约4.4万方,总建筑面积约9.8万方,总户数661户,容积率仅为1.56。


区位:光谷民族新城纯居住区

平安御苑位于东湖高新区光谷民族新城版块,民族大道西侧,这里是名副其实的东湖高新区。项目距离三环线约2.3公里,距离光谷广场约7公里。

近年来,光谷民族新城崛起多个大型楼盘,当年以锦绣龙城为鼻祖,带动了区域人气,后来又相继开发了中国铁建梧桐苑、中冶南方韵湖首府、名湖豪庭、当代安普顿小镇、天祥尚府等楼盘,而光谷民族新城自从天祥尚府最后一期售完后,近两年几乎已无新房供应,区域已成为光谷成熟的居住区。


写到这里,阿松要来嘚瑟一下。这个片区本来没有一个准确名字,2014年,阿松举办了一次名字征集活动,向网友征集出来了“光谷民族新城”这个名字,后来得到社会广泛认可,广为流传。




光谷民族新城北至中南财大,西至东湖高新与洪山分界线,南至汤逊湖,东至民族大道。而今天要介绍的平安御苑位于光谷民族新城南部,也是区域内仅剩非常少的新房开发用地。


平安御苑微观区位:

北侧为玉龙岛路,规划教育用地,规划公交场用地,汤逊湖;

西侧为阳光海岸,玉龙岛花园等;

南侧为光谷麦郡住宅;

东侧为民族大道、武咸城铁。

(项目北侧和西侧各有一块公共设施用地,阿松经过查询后了解到其初步规划为公交停车场用地,未来用地性质可能调整,请以实际为准)


区位点评:

①该片区曾经是属于江夏庙山,但后来东湖高新不断扩容,该区域目前已是名副其实的东湖高新区。行政区的区别会造成房屋价值、行政力度和学区多方面的不同,平安御苑享受的都是东湖高新区的服务。

为了证实这个问题,东湖高新区茅店派出所还特意出具了证明,平安御苑位于东湖新技术开发区民族大道336号。


②区域属于东湖高新区的南部,定位为居住新城,周边楼盘众多,居住氛围浓厚。并且依托于大学园路产业园,就业机会多,因此房屋的价值也得到提升。


③玉龙岛是光谷很早年开发的别墅区,区域临近汤逊湖,生态环境较好,周边楼盘基本是多层或者别墅,容积率低,项目高层景观视野也较好。


光谷产业中心聚集地

光谷经过 10 年的高速发展已经形成了 9 大产业园,其中平安御苑旁边就是大学科技园,同时还可以很好的辐射光谷软件园、光谷金融港、佛祖岭高端装备制造产业园、富士康产业园、光谷芯中心、综合保税区产业园,光谷南已经成为光谷名副其实的产业中心。


项目距离光谷软件园和光谷金融港都是4公里左右,是一个比较合适的通勤距离,非常适合在周边上班的购房者。同时项目对面就是大学园路产业园区,也有大量的企业和就业机会。

光谷软件园实景图


临近汤逊湖城铁站交通中心

9号线有望进入下一轮地铁规划

平安御苑距离汤逊湖城铁站约400米,汤逊湖城铁站为武咸城际铁路的站点,从该站点坐城铁可抵达武昌火车站或者咸宁,不过现阶段城铁车次不多。


根据12306票务网站查询,从汤逊湖到武昌站净运行时间约为17-22分钟。


汤逊湖城铁站实景图:


同时汤逊湖城铁站也是光谷有轨电车T2号线的起点,坐有轨电车可以沿关山大道抵达华科、珞雄路地铁站换乘2号线。


项目西侧紧邻民族大道主干道,沿民族大道向北约2公里可上三环线,上三环后还是比较方便的,可以转向珞狮南路或者光谷大道高架桥(在建)前往其他区域。不过光谷的交通状况人尽皆知,进入三环内之后,不管是民族大道还是关山大道都比较拥堵,这也不是哪个楼盘能够避免的了的。


项目北侧有570和733两路公交车,民族大道上有902路公交车。


地铁9号线沿民族大道规划,目前9号线规划悬而未决,最新说法是沿民族大道一路向南至庙山和五里界。不过只要9号线建设,为了地铁和城铁的衔接,站点大概率是在汤逊湖城铁站附近,未来平安御苑项目也有可能晋升为地铁盘。


武汉第四轮地铁规划日前已尘埃落定,在武汉城市留言板的官方回复中曾多次透露,在武汉地铁第五轮规划中正在考虑将9号线一期纳入近期建设项目的可能性。于情于理,东湖高新区在无人烟的地方已经规划了11号线和19号线,下一轮总该轮到9号线了吧!9号线为民心所向,上马的概率也是不小的。


关于9号线的走向,武汉城市留言板也明确回复将至汤逊湖站,再往南至庙山,这对于平安御苑来讲还是非常利好的消息。


网传新9号线大致走向图:


(地铁9号线规划信息2019年1月获取于武汉城市留言板,规划未完全确定,本平台不对后期相关信息所发生的变化负责,并不因此承担任何责任,请谨慎核查。)


未来汤逊湖城铁站定会成为小区域范围内的交通中心,是城铁、有轨电车、地铁的换乘枢纽。平安御苑距离汤逊湖城铁站约400米,步行可达,距离合适。


居住成熟 周边教育资源丰富

教育配套方面,光谷民族新城内目前有一所非常不错的小学已经于2017年开学,这就是华中师大一附中光谷汤逊湖学校。该学校为九年一贯制公立学校,从一年级可以读到初中毕业,而且在华师一附中托管之后成为名牌学校,对于区域房价也有不小的刺激作用。根据测量,平安御苑距离该学校直线距离为2公里左右。


光谷汤逊湖学校的小学部目前已开学,校区还有部分设施在建设中。


根据2018年教育局划片,华师一附中光谷汤逊湖学校(小学部)划片范围包括庙山西路以东,三环线以南,大学园路以西,汤逊湖以北,清风别墅、御景湾。平安御苑所在的位置赫然在划片范围内。

(PS:教育局划片每年都可能发生变化,项目周边也有其他规划中的教育用地,2018年划片不代表今后的划片,请谨慎核查并以小孩入学当年划片为准)


汤逊湖学校2018年划片范围示意图

(仅作示意,与实际情况可能有所出入)


此外,项目附近还有枫叶国际学校和华中师大一附中高中部等几所非常牛叉的学校。


枫叶国际学校,是第一所中加合作创办并在中国国家教育部备案的基础教育国际学校,拥有幼教、小学、初中、高中为一体的基础教育体系;


华中师范大学第一附属中学是湖北省首批示范高中,是湖北省首批重点中学,该校高考成绩每年都在湖北省名列前茅。2005年8月,学校高中部由武昌大东门搬迁到武汉东湖新技术开发区汤逊湖北路,对于区域教育资源和人文环境有显著提升作用。


此外,项目周边还有武汉外国语学校美加分校、华一寄宿学校、海淀外国语学校等。高校方面有中南财经政法大学、武昌理工学院等,教育资源还是非常丰富的。


项目周边的商圈主要依靠关山大道商圈,目前有光谷天地、保利时代广场、光谷K11等多个商业体开业。

光谷天地商圈


此外在光谷民族新城版块内,中国铁建梧桐苑、韵湖星光等也有一定体量的社区商业,可以满足基本生活需求。据置业顾问介绍,项目售楼部未来也将改造为商铺。

周边韵湖星光商业


光谷民族新城内韵湖湿地公园已建成,与项目距离1.5公里左右,可以成为业主饭后休闲的不错场所。


配套点评:总体来讲在光谷片区,配套还是非常齐全的,学区配套现阶段是亮点。


1梯2户纯板式小面积电梯洋房

平安御苑占地约4.4万方,总建筑面积约9.8万方,包含2栋高层住宅,分别是27层和29层,还有7栋9层的住宅和2栋6层住宅。项目规划总户数661户,容积率仅为1.56,建筑密度15.24%,绿地率约30%,配备地下停车位827个。从建筑布局来看,采用北高南低的形式,北面2栋高层住宅几乎前后无遮挡,南面为洋房区,密度更低。


项目所有洋房均采用1梯2户的电梯洋房设计,有如下特点:

①公摊较低。

据了解项目本次推出的洋房的公摊约为16.7%-17.6%左右,相比普通高层23%-28%的公摊要低了不少,因此同样的建筑面积你会感觉房子更大。

(为了核实公摊数据准确性,阿松特意获取了该楼盘的预测平面图,数据基本准确,不过最终数据还是以购房合同为准)


4号楼预测面积:

6号楼预测面积:


1梯2户,电梯配比高,舒适度高。

项目所有洋房均为1梯2户电梯洋房设计,每12-18户使用一个电梯,电梯配比高,出行更方便。


③所有户型通透,三开间朝南+南北双阳台。

所有户型均为南北通透,无连廊设计,并且所有户型均为三开间朝南+南北双阳台,采光和通透性都非常好。


④纯板楼设计,户型相互遮挡少。

纯板式楼设计让大部分户型基本都在一个平面上(部分端头户型除外),户型之间相互遮挡很小,可以让户型有更好的采光面和更长的日照时间。


⑤户型面积小,经济型洋房。

项目户型为82-108平,相比于普通的洋房,平安御苑的洋房面积小了很多,降低总价门槛,让刚需也能住得起洋房。


项目首期开盘预计推出洋房3、4、6号楼,其中3、4号楼为9层2个单元,6号楼为9层3个单元。


A1户型建面约105平:

该户型在本次推盘的房源中主要分布在6号楼,户型为三房两厅两卫,三开间朝南,南北双阳台,动静分区好。



A2户型建面约106-108平:

该户型为三房两厅两卫,是本次推出的3、4号楼的主力户型,也是南北双阳台+三开间朝南的通透户型,与A1户型的主要区别是厨房和餐厅的位置有一个互换。


A3户型建面约105-106平:

该户型在首期推盘中分布于6号楼西边端头,三房两厅两卫,三开间朝南,主卧次卧均有飘窗优化面积,与A2户型项目比入户门和北阳台的位置发生了一些变化。


A4户型建面约95-97平:

该户型在首期推盘房源中量不大,仅在6号楼有少量分布,户型为三房两厅一卫,3个卧室分离于客厅的不同侧,减少卧室相互干扰和走廊面积,北面阳台位于次卧。


总体来讲,平安御苑的产品和户型还是做的挺不错的。


经济技术指标


总平面图


日照分析图


工程进度实景图


沙盘图实景


沙盘图实景


品质点评

①平安御苑系武汉市平安置业有限公司开发,成立于1994年,建筑面积累计开发超过200万方。知名项目包括江夏文化大道“菩提苑”、东湖高新区高新六路“平安·光谷春天”、武昌中北路“安顺花园”、“安顺家园”、“安顺星苑”、“平安财富中心”、“平安金融科技大厦”,建设大道“警卫营大厦”;联合当代集团开发了“当代·卡梅尔小镇”,联合伟鹏集团开发了“中投·鹏湖湾”。近期,武汉市平安置业有限公司竞得蔡甸独山地块开发权,是武汉本土有一定影响力的房企。


②项目容积率仅为1.56,建筑密度15.24%,是一个真正的低密度社区。洋房楼间距22-30米,让居住舒适度更高。


③项目采用新亚州风格主题,围绕“院落空间”这一理念衍生设计,整体采用富有节奏的线条,兼具观赏与功能性于一体。

④项目主体地面人车分流,地面有车行道,汽车进小区后经过地面车道再进入地下车库,地面基本没有停车位。


⑤车位配比达到约1比1.25,均为地下车位,配比比较充足。


⑥项目洋房采用美式褐石风格设计,类似于金地艺境、鹏湖湾等洋房的外立面,外墙预计为红砖,比较有质感。


价格预测及分析

平安御苑为新盘首开,带装修销售,首推的洋房产品。根据武汉新房的定价规则,洋房产品在备案价上会高于同小区的高层产品。平安御苑定价只会参照东湖高新区其他楼盘,不会参照江夏区。不过周边近期也没有过多新房项目开盘,宝业光谷丽都在2018年的毛坯备案为16000元/平,阿松预计平安御苑的备案价会低于这个价格。


项目周边房龄相仿的二手房中国铁建梧桐苑价格约为18000元/平左右,而且周边产业园众多,购买和出租需求都比较旺盛。


不利因素:

项目东侧临近民族大道主干道和武咸城际铁路,武咸城铁车次较少,预计影响不大,主干道可能带来一定噪音影响。

项目西、北两侧各有一块公共设施用地,预计为公交停车场用地。(该规划不确定,阿松不对规划用地性质负责)


阿松综合点评:

1、平安御苑位于东湖高新区光谷民族新城版块,距离三环线约2公里,临近汤逊湖,周边居住氛围成熟,环境较好,适合光谷生活圈的购房者居住。

2、项目临近主干道,开车上三环线方便,周边已建成汤逊湖城铁站和有轨电车线路,未来可能规划有地铁9号线站点,交通状况有改善的可能。

3、周边教育资源丰富,区域内有华师一附中汤逊湖学校,还有众多民办的名校。

4、项目容积率仅1.56,为低密度住宅。首期推出1梯2户洋房,户型较好,且面积都不大。

5、项目为新规划小区,各项规划指标都比较先进,地面人车分流,车位配比充足。

6、首开洋房价格待定,周边二手房约18000元/平,项目带装修洋房价格可能低于周边二手房高层的价格。


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