故事多多!精装改毛坯受阻的楼盘又新增大批量房源!

作者 阿松评楼 5月前 7
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近日,武汉市国土资源和规划局进行了金科地产集团武汉有限公司新建洪山区大洲村城中村改造K1地块规划方案批前公示,即金科城二期K1地块的项目规划公示。


K1地块共4栋高层、超高层住宅,外加一所幼儿园。



13号楼为46层,14号楼为46层,15号楼为32层,16号楼为47层。从楼栋朝向来看,13、14、15号楼为南偏东10-15°,16号楼为南偏东45°左右。小区中14和16号楼之间的楼间距较为开阔,也是比较集中的园林景观。


规划方案显示,金科城K1地块用地面积约3.6万方,总建筑面积约20万方,计容建筑面积约14.5万方,其中住宅约14万方,容积率3.96,共1174户,建筑密度约16.92%,机动车停车位1501个。


K1地块经济技术指标:


项目总体经济技术指标:

总用地面积约14万方,总建面约87.4万方,总计容建面约63.7万方,总体容积率约4.54。


目前在售的K2地块经济技术指标:


K1地块日照分析图如下:


日照结论显示,K1地块有58户不满足大寒日2小时的标准,也就是日照不达标。从图上显示,日照比较成问题的是15号楼。


侧视效果图:


此前,金科城K2地块一期和二期的规划均已公示。

在售K2地块一期

金科城共分K1和K2两个地块,其中K2地块分两期开发,率先推出的是K2地块一期共7栋超高层住宅。


目前项目主推的是K2地块一期,K2地块一期占地5.4万方,计容积率建面28万方,容积率5.21,共2274户,机动车停车位2833个,绿地率30%


K2地块二期2019年推出

K2地块二期经济技术指标:


此次规划公示之后,金科城所有地块的楼栋规划均已面市!


历经坎坷的金科城!

①首开就做高低价!

金科城2018年5月首开是毛坯销售,当时市场很火爆,项目关注度也很高,金科城客户量一度非常过剩,于是首开就玩了套路。


首开预售范围是1、2号楼住宅建筑面积90212.95平方米,户型面积为113-140平,2号楼共322套房源,1号楼均价18000元/平被团购不对外销售,2号楼均价19200元/平对外销售,整体备案价均价18500元/平。

如果有不明白高低价意思的,阿松再解释一下:

房管局给每个楼盘的都是一个备案均价,如金科城的均价是18500,然后一房一价由开发商自己确定(不得超过备案均价上下15%),开发商在整体货值恒定的情况下,将部分房源价格做低,以团购、还建或者额外价外价形式销售,同时也提高了正常对外销售房源的价格。这样一来可以做人情或者完成还建任务,同时不损失利润,这是极端限价下开发商无奈的选择,在目前市场上也是比较常见的,如天纵半岛蓝湾、中南H等楼盘。

不过,阿松还是得说,金科城还是很有良心的,按照18500的备案均价,最低可以把1号楼均价做到约15800,2号楼最高可以做到约21000,不过开发商并没有这样干,两栋楼的差价还是在合理范围内(如果2号楼在21000也卖不出去了)。这样也为下下一期开盘21500的精装价格铺平了道路。


②备案均价不变 但对外推出房源涨价400元/平

在首开之后,金科城在二批次房源推出的时候将高低价套路重演了一遍,在备案均价18500没变的情况下,对外销售房源还涨价了400元/平。


至于为什么涨价,这里面蕴含了一个数学问题。

项目用了高低价定价策略:

上次开盘对外高价楼栋(2号楼,2个单元)均价19200元/平,不对外低价楼栋(1号楼,2个单元)17900元/平,折合均价18500元/平。

本次开盘对外高价楼栋(5号楼,1个单元)均价19600元/平,不对外低价楼栋(4号楼,2个单元)17900元/平。


本次开盘5号楼19600价格相比上一期开盘2号楼价格19200的价格上涨了约400元/平。

因为本次的高价楼栋只有1个单元,是上次房源的一半,如果数学好的人应该明白是5号楼为什么相比2号楼价格上涨了。

(上次是2个单元高价+2个单元低价,本次是1个单元高价+2个单元低价,在均价和低价楼栋价格不变的情况下,高价楼栋价格自然就上涨了。

再举个例子:上次1、1、3、3的平均数是2 ;本次1、1、4的平均数是2。在平均数2和1、1都不变的情况下,3涨成了4。


③加推毛坯改精装!

后来项目3号楼毛坯改精装,当时还是8月份,市场还算火爆,3号楼虽然没有日光,但也卖的还可以,带装修均价21500元/平,仅比前期5号楼19600元/平的价格上涨了1900元/平,涨的还不算很多。


④10月市场遇冷!

到了10月份四批次房源6号楼加推的时候,市场一下变冷,金科城销售情况一下变差很多。其实这也不怪金科城,全武汉楼市都是十一之后凉凉的。


⑤精装改毛坯受阻!

金科城6号楼精装卖的不好,于是项目准备在7号楼的时候改为毛坯销售,价格很可能只要18500元/平,比首期对外卖的毛坯还便宜。不过前期业主不干了,后面的事情可能不少人都听说过,精装改毛坯受阻,目前项目依然在售3、6号楼精装修房源,7号楼推出时间待定。


6号楼精装修户型:

C1户型124-125平为连廊结构中间套,三房两厅两卫,亮点是主卧带了卫生间和衣帽间,设计成一个大套间,北面对连廊依靠天井采光,有电梯独立入户,南面带超宽大阳台。


145平户型为两个端头大户型,四房两厅两卫全通透,带独立电梯前室,户型设计为大横厅大阳台,4个房间均带飘窗,连廊结构也没有户型相互遮挡的问题,户型整体还不错。不过几个卧室离的比较近,可能相互干扰。


6号楼备案信息:



项目基本信息:

金科地产以底价约27.2亿竞得大洲村A包P(2016)160地块,即金科城项目,楼面地价4267元/平,金科地产正式进驻武汉。

金科城总占地面积14.07万方,建筑面积637326平米,分为K1、K2两宗地块,其中K1规划净用地面积为36855.45平方米;建筑面积不大于150000平方米;K2规划净用地面积为103815.12平方米,建筑面积不大于487326平方米。



一、区位:大武昌2.5环这个区位真的很有意思

金科城位于洪山区友谊大道与仁和路交汇处,位于大武昌二环与三环之间,或者说是武昌2.5环的位置。首先要说的是,金科城行政上属于洪山区,但过一条友谊大道就是青山区。说的好听,可以说金科城占的是洪山区的地,享受的是两个区的资源;说的不好听,插花地带有可能出现两个区都不管的情况。

金科城更靠近武昌二环,北向能够辐射长江主轴、青山江滩、武商众圆商圈,西边可以快速达到二环线,南面是欢乐谷和东湖,东面是武汉火车站,也可以说是长江和东湖的中间点,区域辐射力非常强。


从小区位来看:

金科城南面为绿化用地和大片的公园;

西面为建设一路-祥丰路;

北面二线临友谊大道,有青山法院、规划小学用地和中百仓储;

东面是仁和路、青城华府和武钢体育公园。

周边环境比较宜居,生活配套成熟,公园绿地很多。


二、交通:略尴尬,周边3条地铁都不在门口,10号线被砍

金科城周边十分靠谱的地铁就有3条:

北面5号线和平公园站约1.2公里,预计2020年通车;

南面4号线仁和路站约1.5公里,目前已通车;

西面12号线钢都花园站,预计位于友谊大道与园林路交汇处,距离1.5公里,而12号线刚刚举行开工仪式。

地铁10号线一期是规划中距离金科城最近的一条线路,不过10号线在第四轮规划中已明确不会修建,这让项目价值大打折扣。

周边4条地铁,其中1条被砍,另外3条都有1.5公里左右距离,略尴尬。


从路网上来说,金科城进入武昌核心区有多条道路可以走,出门就是友谊大道,北面有和平大道,南面有团结大道和欢乐大道。

值得一提的是,仁和路北面将连接堤角过江通道,随着长江新城的落定,堤角过江通道将加速建设。

而且友谊大道-中山路将进行全线快速化改造,友谊大道未来可能修建全程高架快速路,自驾进入武昌将更方便。

门口仁和路:


三、 配套: 周边生活氛围成熟 教育配套需等待

金科城自带两所幼儿园,分别位于两个地块中。并且小区西北角有一块教育用地,规划为小学,不过以洪山区修建小学的速度,什么时候能修起来不好说。

南面有一小块市政公园用地为开发商代建,再往南也是大片的绿化用地。小区自带有健身会所,恒温泳池,不占小区公共部分面积,比一年只开2个月的露天泳池实用太多。

商业配套方面,金科城紧邻青山中百仓储:

往北走一两公里就可以抵达青山武商众圆或者青山印象城大型商业体:


南面有金地广场商业,预计会引进永旺超市:

再加上周边人口众多,居住氛围成熟,各种小吃烧烤也是数不胜数。


文化娱乐配套,小区对面是武钢体育公园,南面一脚油门可以抵达去欢乐谷和玛雅海滩公园,东湖绿道二期也不远。

可以说,金科城强大的区位的辐射力把周边众多公共配套都能包容进来。



不利因素公示:小区外部无明显不利因素


不知道在2019年金科城还会给我们带来什么故事呢?


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