突发!年度开盘难产戏精盘精装改毛坯!性价比剧增!

作者 阿松评楼 4月前 5
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联投花山郡

(东湖高新-花山)

据中介朋友圈消息

预计2019年1月开盘

项目已于12月6日已经完成刚需登记

预计加推4、6、7、10、11、13号楼

85-139平房源

预计为毛坯销售

共约876套房源

开盘难产大半年(可以说是三年)

这次狼真的来了!


联投花山郡最早在2018年3月宣传的是毛坯销售,后来改为带装修销售,但临阵突然又说改毛坯,太神奇了!性价比大增。

联投花山郡改毛坯的消息来源于中介的朋友圈,不过据置业顾问透露,该消息是真的。



12月已完成刚需登记

联投花山郡在12月6日已完成刚需登记,据了解登记了1600组客户,但现在很多已经买了别的楼盘,暂时也不接受新的刚需登记。项目预计采用80%刚需优先,因此中介在非刚需上开始动起了心思。



刚需登记现场:这么冷的天,现场人还不少!看来还是很多人在等着呀!


刚开始的时候现场人气还是很火爆的。


不过据网友反应,快3点就没什么人了。看来花山郡是伤了太多人的心,市场也变化太快。


项目海报已经说要加推了,看来这次不会是眼子了。


沉默了多时的置业顾问开始全面宣传了:

12月6日已经开始刚需登记,预计本次加推房源的预售证也即将拿下。该项目从预计5月开盘,再到7月,直到12月,又到2019年,开盘难产大户也必须要开了。


10月已拿证前期遗留的问题房源 

均价7033元/平

联投花山郡项目在10月31日连拿四个预售证,核准预售范围包括2、3、5、8、9、12、14-17、18、19、20、21、39号楼,备案均价约7033元/平。原来是补的上期已经销售的房源预售证。


花山郡之前都发生了什么?为什么一直都不开盘?

联投花山郡一期一组团于2013年-2014年开盘,大多是洋房和别墅产品,该期产品并没有手续问题,目前已交付入住。



2015年,联投花山郡二期销售时弄巧成拙,手续不全,无证销售,开发商要求购房者通过融鑫商业保理有限公司与购房人签署的《投资协议书》售卖“联投花山郡购房通二号”投资理财产品。结果房源售出,购房者买了理财交了首付,项目规划遇到了问题,五证不全,无法开盘和签约,问题拖了近3年,目前有望解决。


联投集团一直都在积极解决此时,不过问题过于复杂,解决周期也很长。


整个花山片区规划都有问题,官方说法是项目桂园与“三线一路”规划有冲突,深层原因是东湖高新地方规划与省里面的规划不符,导致项目手续不全,因此最近花山所有楼盘都开不了盘。

联投花山郡还有一个大问题,就是分期容积率超标。花山郡在售的这一期土地容积率仅1.2,但全部做成了高层。最后项目通过调整分期方式,把三块地一起报规才符合容积率标准。


2018年1月,联投花山郡二期规划进行公示,也标志着联投花山郡问题正在稳步解决中。


但经过近3年的努力,这些问题已基本解决,目前项目五证已获得4证,仅差预售证,备案信息也已武汉市房地产信息网上架,拿到预售证后大家可以放心购买。

这件事从头到尾对开发商来讲没什么好处的,房子卖出去了但钱没有赚到,还损失了口碑,成了一个民生问题,可谓赔了夫人又折兵。联投花山郡2.2期所有楼栋将一起拿证,之前认购了的客户会以当时的购买价格签约(6000多/平),对前期购买的业主来讲不用还贷款,实质性损失也不算大。因为当时不限购,但现在再签约有部分人限购了就麻烦了,目前得到的消息是开发商仅允许业主进行直系亲属更名签约。不过,近期这批业主疑似可能被开发商再捆绑装修销售,可能又会有新的问题产生。


目前项目之前遗留的规划问题终于全部解决。


联投花山郡同一栋楼分批拿证,在市场上十分少见。阿松分析一来是要赶快给前期业主签约,二来也是为了还未销售房源备案更高的价格做铺垫。由于项目太特殊,把已销售房源和未销售房源分开拿证也就不会受武汉备案高低价不超过15%的限制。


在武汉阿松公布的2018年武汉楼市成交量排行榜中,联投花山郡也依靠这批几年前卖出现在才签约的房源,排名大光谷片区(东湖高新+江夏)成交量第五名。


联投花山郡未售房源:


价格分析

花山郡的价格一直扑朔离迷,置业顾问曾给客户报价14000元/平,也有购房者说是12000元/平的,具体马上就要揭晓了。但最新的中介报价是10500元/平,毛坯销售,可以说性价比是非常高的!


花山片区的价格一向是十分扑朔迷离的,万科花山紫悦湾在2017年6月最后一次开盘价格备案价格为8500元/平,此后花山再也没有楼盘开过盘。

目前花山片区二手房价格大约在14000元/平左右。2017年8月,花山P(2017)057号楼面地价高达11700元/平,将由武汉花山生态新城与绿城合作开发。

项目周边二手房价:

2017年12月,联投和武汉城开分别拿下P(2017)167号和P(2017)168号地块,楼面价分别为11367元/平和10300元/平,虽然这些项目都是容积率1.2左右的低密度产品,花山片区也出现了地价逼近区域房价的情况,未来价格很大上涨压力。


近期拿证的2015年销售房源均价仅为7000元/平左右。


买到可能性

联投花山郡是典型的开盘难产大户,前期约千套房源合同刚刚签完,虽然之前不规范开盘影响了其口碑,但是花山区域的新房供应有限,购房者对联投花山郡的关注度还是很高。不过从5月说要开盘到现在,大半年过去了,不少人的热情已过,都上车了其他楼盘,可以说花山郡这一年基本上把武汉大部分刚需客户都洗了一遍,置业顾问们守盘辛苦了!

12月6日的意向登记现场来看,该楼盘关注度还是不减。本次加推800多套房源,不算少。不过刚需登记已截止,已登记上的刚需肯定应该还是好买,非刚需房源由于太少,非刚需的购买难度预计较大。


房源详情

联投花山郡位于东湖高新区花山生态新城,花城大道严西湖大桥与梅城路交汇处。占地面积约60万方,总建筑面积约84万方,计容建筑面积约65万方,项目整体容积率1.14。

联投花山郡目前即将开盘的是2.2期房源2-21号楼共20栋,其中本次加推的是4、6、7、10、 11、13号楼85-140平房源,共约876套。

楼栋分布图:


这一期在项目中占据的位置还是不错的,北面是山体公园,山上是不造房子的的,东南面湖,北面靠山,风水也挺好。不过阿松认为,联投花山郡在如此低容积率的情况下并没有把规划做出水准,其他大部分楼栋间距和观景效果都不是特别好,楼栋之间相互遮挡相对严重,在售的楼栋中也没有看出哪一栋是楼王,相反是北面一排的景观可能更好。

至于2.2期的容积率,项目自己都不太清楚。因为整个项目容积率不到1.2,能做出高层规划成这么密集也是醉了。

项目整体沙盘图:


本次推盘详情:

4号楼为34层1个单元,2梯4户;

6号楼为24层2个单元,2梯3户和2梯4户;

7号楼为24层1个单元,2梯3户;

10、11号楼为34层1个单元,2梯4户;

13号楼为34层2个单元,2梯4户;

具体的户型分布都在下图中,楼层数为24、33、34层,除6、7号楼部分为2梯3户外,其他楼栋均为2梯4户。公摊楼栋大部分在23%,据说13号楼公摊30%左右,因为有物业用房,同时这2栋楼4个户型比较小均未超过100平。



所有楼栋均采用连廊设计,中间套为半通透结构。

85平为两房两厅一卫,位于13、18号楼中间套,北面依靠天井采光。


94平A4户型位于10号楼中间套,连廊中间套半通透,三房两厅一卫,南面两个飘窗,客厅开间3.6米,厨房带生活阳台。


97平的B户型位于13、18号楼边套,全通透三房一卫结构,两开间朝南。在这个面积段,户型做成这样已经挺不错的了,起码是个通透户型,不足之处是北面2个卧室无飘窗,动静分区不明显,公摊也比较大。


105平A2户型为5、6号楼连廊结构中间套,三房两厅一卫,半通透结构,户型比较方正,北面依靠天井采光。厨房带一个生活阳台,南面两个卧室带飘窗。


A3户型110平为4、11号楼连廊结构中间套,三房两厅两卫,半通透结构。


C户型110-118平分布很广,位于5、6、10、11号楼边套,全通透三房两厅两卫,整体还是不错的,不足之处是动静分区不明显,厨房被夹在两个卧室之间。


E户型113-117平位于5、6号楼,这是2梯3户结构的连廊中间套,三房两厅两卫,半通透结构。对于连廊中间套来讲这个户型设计没有任何问题,不过相对于相似面积全通透C户型,阿松还是认为C户型更好。


D户型139-143平推盘量很少,也是本次推盘中最大的户型。位于5、6号楼2梯3户结构的边套。四房两厅两卫,动静分区明显,客厅开间4.2米比较宽敞。不过只有南面2个卧室有飘窗,北面2个卧室不带飘窗。


PS:项目主体结构目前已竣工,是准现房,交付时间应该还是相对比较早的。项目所有车行入口都在东面梅城路上,以后售楼部附近的位置预计会建别墅区,别墅和高层是分开管理的。

 

项目备案信息:


附联投花山郡阿松楼书:


联投花山郡基本信息:

联投花山郡位于东湖高新区花山生态新城,花城大道严西湖大桥与梅城路交汇处。占地面积约60万方,总建筑面积约84万方,计容建筑面积约65万方,项目整体容积率1.14。


区域:花山生态新城-联投集团武昌东造新城

联投花山郡位于东湖高新区花山生态新城,花城大道严西湖大桥与梅城路交汇处,距离东三环约4公里。

花山生态新城官方介绍:

花山生态新城南以武九铁路线为界,北至青化路,西以严西湖中心线为界,东至左岭葛化西路,总用地面积约66.4平方公里,建设用地18平方公里,人口规模将达20万人。规划功能定位为:大东湖地区的生态建设区、武汉东部地区的产业支撑服务中心、武汉城市圈武鄂黄城市带的中心城市,融居住、游憩、研发、商业为为一体的生态新城。花山生态新城重点发展生态研发与交易、生态酒店与会展、生态商业与文娱、生态居住与养生。


花山属于“武昌东”版块,是一个全新建设的新城。大家都知道,大武昌由于东湖和长江的走向,导致武昌只有“南”而没有“北”和“东”,武昌走到

北面就是青山和武钢,然后长江向东转弯了;武昌的东面全部被东湖所占据,花山其实才是名副其实的“武昌东”。

不过由于东湖的阻隔,花山所能辐射的范围并不广,距离花山最近的城区就是光谷东,花山与武昌核心区隔了一个严西湖和一个东湖,距离还是很远的。所以很多人会发现,花山虽然只在三环外4公里的位置,但到哪里都很远,就连到同区域的光谷软件园,到花山开车也要近20公里。

花山生态新城目前已有联投、碧桂园、万科、亿达、绿城、武汉地产、建发、泰康等多个大开发商进驻,区域内已经引进了光谷希尔顿酒店、武汉软件新城,还规划有花山河商业街、花山码头等,正在朝一个现代化的宜居新城稳步迈进。

而在武汉规划一张图上,花山片区竟然是空白的,尴尬!难道是想下一盘大旗?


还要说一点很重要的是,花山生态新城是由联投集团主导开发,联投是国资委旗下的国企,包括基础设施建设和土地一级开发都属于联投集团,简单的说花山就是联投做的,花山所有其他的开发商拿地也都是从联投手上拿走或者联合开发,包括碧桂园生态城和万科花山紫悦湾。这样一家独大就会导致开发速度慢一些(参照武汉CBD),区域体量和功能定位都弱于光谷中心城。

区位点评:

1、花山很大的优势就是环境优美

2、新区全新开拓,区域规划还是不错的

3、东湖高新行政区,执行力度强

4、花山有一点自成一体,但并不是很成熟,花山主要辐射的是光谷东,与武汉其他区域是有有点脱节的。


联投花山郡小区位:

西、北两面均临严西湖

南面临花城大道、希尔顿酒店、碧桂园生态城

东临梅城路、万科花山紫悦湾


联投花山郡西侧一线临严西湖,去过项目的人都知道湖岸线有多漂亮,一见倾心:

联投花山郡2.2期背后就是一个项目自带的山体公园,以后会打造成休闲公园:

项目南面可以鸟瞰光谷希尔顿酒店:

除此之外,周边还有严西湖右岸湿地公园,风景相当优美:

东湖绿道二期2017年底建成,从严西湖隧道到青王路附近,即可进入东湖绿道二期入口。


交通

1、19号线已正式进入武汉第四轮地铁规划

在今日公布的发改委审批版的武汉地铁第四轮规划中,地铁19号线赫然在列。


19 号线工程自武汉火车站至高新二路,线路长 20.6 公里,设车站 6 座,投资 171.9 亿元,项目建设工期为 4 年。(砍掉光谷东高新二路以南的部分线路,主体规划通过)


根据武汉规划一张图显示,19号线预计在花山设置2站,预估站点为花山新城站(软件新城附近)和花山车辆段站。关于花山车辆段站,目前武汉规划一张图上显示位置为花山大道与春和路交汇处附近,不过也有说法是该站点在花山大道与大长山路交汇处附近,后者会离花山城铁站更近一些,目前该站点没有完全确定。如果按照这个站点,联投花山郡距离最近的地铁约1.5公里左右。

如果19号线确定开工,花山的区域价值会有跨越性提升。


2、植物园隧道、严西湖隧道、花山大道多条主干道出入花山

阿松最早去花山的时候,只有从珞喻路东-土吴路才能到花山。不过近几年花山道路建设的确是突飞猛进,目前花山已有西面严西湖大桥和南面花山大道两条出入口。西面严西湖大桥和严西湖隧道是全程快速路连通东三环鲁磨路立交,开车走过的人应该都挺爽的,没有红绿灯开的也很快。


不过,现在花山住的人很少,暂时不堵车,但以后住的人多了还是会有隐患的。出花山方向,严西湖隧道行驶至三环线立交时设有一个红绿灯,且隧道出口仅有2股车道,通行能力较弱,未来车辆多了此处可能会成为一个堵点。


植物园通道从鲁磨路与八一路延长线交会处附近入地,从中科院武汉植物园东侧穿越东湖的后湖之后出地面,在花城大道三环线立交处与该大道对接,全长4.76公里,双向4车道,是连接花山生态城与主城区的一条快速通道。植物园通道会将鲁磨路延长至东三环线,此工程受益最大的是花山片区,花山片区目前可从严西湖大桥连接至东三环,若植物园隧道通车,从花山片区可快速抵达东湖隧道和八一路延长线,花山的价值将有大幅提升。(植物园隧道规划未确定,存在一定变数,本平台不对规划准确性负责,请以政府最终规划为准)



配套:两所华师附小+省级示范中小学, 教育是巨大优势

位于碧桂园生态城的华师附小南校区目前已开学,另外在联投花山郡小区内还规划有花山郡小学(传言是华师附小北校区)。

绿城花山项目P(2017)057号地块要求其在地块外西侧指定地块无偿建设省级示范小学及初中各一所,其中:小学24班,用地面积24000平方米,中学24班,用地31000平方米,需于竞得之日起两年内竣工交付,这也意味着花山将于2019年省级示范小学及初中各一所,这会成为推动花山片区入住率和房价的重要因素!


区域商业待发展

花山片区目前居住人口不多,商业配套相对还是缺乏的,现阶段比较成熟的小商圈位于花山镇花城家园附近,已有中百仓储花山店,可以基本满足一些生活配套。片区内规划有花山河商业街(预计今年会有动作),另外东湖高新花城汇商业已开业。短期内由于区域入住人口不多,花山的商业配套是不足的,周边没有特别大型的商圈,未来要等待花山河商业,或者光谷东形成新的商圈。

花城汇商业街实景:


花山河效果图:

项目东侧梅城路1.4万花山天地商业街正在招商,未来可以满足小区的基本生活配套。


可能并不是品质盘

1、联投集团是省国资旗下国企,规模非常大,不过联投开发的楼盘大多还是刚需为主。

2、大部分人车分流,地上有少部分车位

3、车位1比0.9,基本合格,电梯都可以到地下停车场

4、无架空层

5、入户大堂做的很简单

6、公共走道贴砖否?不知道,反正现在是没有贴的。

7、外墙:底部真石漆+大部分涂料

8、园林景观没有确定,项目自己也说不出个所以然,估计比较普通

9、准现房,主体结构已经完工了,大家可以自己去看质量如何。

品质点评:小区规划的比较早,各项指标还算合格,但没有明显品质感,纯刚需品质,小区内景预计没有小区周边景色那么好。


不利因素

周边环境好,小区外部基本无明显不利因素。


毒气偷排!花山到底是否受化工区的影响?

花山生态新城以环境优美著称,但很多人听闻花山居然背靠化工新城,不禁令人毛骨悚然,那么事实真相究竟是怎么样的呢?

武汉化学工业区位于武汉市主城区东北部,东、北向紧邻长江,南接东湖高新区左岭镇和花山街、西至青山区白玉山街和武钢工业港,2010年,武汉市委、市政府将洪山区花山镇(现清潭湖办事处)和洪山区建设乡(现八吉府街办事处)整体划定为化学工业区的托管区,托管面积71.64平方公里,由化工区进行管理。武汉化工区的北湖产业组团,以核心项目80万吨/年乙烯为产业主导,配套布局下游产品加工园区、武汉新港物流园区以及生产性服务中心等,建设用地规模30.5平方公里。


说的没有错,花山与武汉化学工业区是隔得相对比较近,但实际上经过测距,从联投花山郡到真正的80万吨乙烯工程有接近10公里,而距离花山郡最近的一个规模不大的工厂也有5公里左右,而且中间隔着一座山,这个距离基本可以算是安全的,你到项目周围也完全感受不到。

相反,与花山一湖之隔的就是武钢厂区,距离花山是5公里多,而武东也有很多厂子,与花山郡还真的只有3公里多的距离,阿松认为武钢对花山的影响比化工区要更大。



很多网友说花山片区有毒气偷排,特别是夜间气味难闻,白天确实感觉不到,但晚上只要风向不对,确实可能有影响。



阿松综合点评:

1、武昌东片区,三环外4公里。区域环境很好,又有东湖高新行政区优势,花山也是新城规划,未来还是有潜力的,适合自住。整体来讲花山是自成一座城,环境很宜居,但绝对区位较远,未来有一定发展的新城。

2、目前有严西湖大桥和花山大道两条路进出花山,未来还规划有植物园隧道链接鲁磨路和东湖隧道,自驾虽然比较远,但路况应该还是不错的。规划地铁19号线,预计站点离花山郡1.5公里,如果地铁开建,对于区域房价还是有很大利好的。

3、花山新城配套逐步在完善,小区自带花山郡小学,区域内预计会引进省级示范初中,教育资源还是挺不错的。不过商业配套相对缺乏,未来还是要依靠光谷中心城新商圈。

4、项目西北两面都是一线临湖,北面有山体公园,在售楼栋为之前开盘剩下的楼楼栋,连廊结构,整体户型面积偏小。

5、准现房,刚需品质,各项指标基本合格。

6、推货量大,买到可能性也不小,装修状况改了又改,价格预计还是比较有性价比的。


日照图:

二期经济技术指标:

严西湖实景图:

项目楼栋实景图:

别墅区实景图:

联投花山郡鸟瞰实景图:

售楼部实景图:

严西湖湿地公园:


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